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大坂、関西での空室期間無家賃保証付、ご自宅のサブリースシステム、リロケーションのご相談 | ご質問について

よくあるご質問一覧

Q詳細や内容についてご案内いたします。

Aお電話・メール・ファックスにて、お客様へのサービス内容・ご利用についてのご質問にお答えいたします。
ご自宅を賃貸にした場合の問題点・原状回復工事・残置物扱い・入居者募集等さまざまなお問い合わせにお答えいたします。
また、お客様のご都合に合わせ、弊社担当者がご説明にお伺いたします。
ご自宅を賃貸にした際の賃料査定も無料にて行なっています。
お電話 0120-00-7771

Q弊社へのご相談の時期について

A弊社へのご相談は早いに越した事はなく赴任時期が具体的に決まらない段階でも結構です。ご相談はいつでもお受けしております。簡易査定を使い、おおよその賃貸価格を把握する事もお勧めいたします。物件の調査・募集活動は引越の3ヶ月前から始めます。

Q引越しを完了している場合

A早々の対応が必要ですので、一日も早くご相談をください。
鍵をお預かりし現地確認・適正賃料を算出いたします。短期賃貸物件は、退去時期が限られています。早く物件に入居者を誘引する事が大切です。入居のない期間の家賃を捨てているだけでなく、建物が劣化していく事を忘れてはいけません。

Q他社の業者様にすでに入居者募集依頼をしている場合

A不動産の入居者募集契約には、大きく分けて2つあり専任媒介契約(専属専任契約)と一般媒介契約となります。どちらの契約も3ヶ月ごとに契約を結び直すことが法律で決まっています。再契約を承諾書などで了解を取る所もあります。但し、これはあくまでもお客様が遠方である事を理由に手を煩わす事を避けたものでお客様が業者の選択権を放棄したものではありません。リロケーションの場合赴任地が海外の場合など、業者によっては3ヶ月でのこのような契約・承諾書を取り交わしていても、法律上の効力は3ヶ月となります。一般媒介契約であれば期間を待たず弊社と入居者募集契約を締結する事が可能です。空室をいつまでも続ける事は良くありませんので、一日も早い入居者選択をさせて頂ければと思います。専任媒介契約の場合3ヶ月が経過しているか、をご確認ください。
弊社では、一般・専任・専属専任どの契約方法でもお受けいたします。

Q普通賃貸借契約と定期借家契約について

A◇普通賃貸借契約 普通賃貸借契約
普通賃貸借契約に基づき住まいを貸出します。3年以内の賃貸契約をベースとしてしますが、現在多く用いられているのは2年契約です。更新手続きがありその期間にて書換手続きをします。原則お客様(家主)からの解約申出は6ヶ月前に自らが利用する事を前提とした場合に限り、契約の終了を申し出られます。但し入居者はその申出を拒む事が出来ますので一定期間だけの貸出には不向きです。通常の不動産契約に用いる契約です。
(弊社は賃貸契約に必要な手続きをすべて代行する他 家賃滞納保証等のサービスをご用意しております)

◇定期借家契約 リロケーション
定期借家借地法により定めた期間だけ貸出す契約です。
法律では「建物の賃貸借において期間が1年以上である場合には賃貸人は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に賃借人に対して期間の満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ通知が到達した日から6ヶ月間はその終了を賃借人に対抗することが出来ない」という規定があります。期間満了6ヶ月以上前に入居者に対して契約終了予告が必要という事です。また契約期間内の解約は原則出来ません。
(転勤などで一定期間だけ自宅を有効活用する場合に有効な契約です)
(弊社は6ヶ月前終了予告・期間内交渉・期間延長交渉等定期借家契約に必要な手続き全てを代行するほか家賃滞納保証等のサービスをご用意しております)
契約形態が異なりますのでお住まいを貸出す際に選択が必要となります。
詳しくは弊社担当に ご相談下さい

Qダーウィンの入居者募集について

A◇ご依頼と同時に広告活動に入ります。 リロケーション 普通賃貸借契約
マンションの場合 早い物件は3ヶ月前からお客様が入居中に配信いたします。リフォーム工事を含むスケジュールの選定・広告の作成・配信をいたします。流通図面(アットホーム・マイソク)
レインズ Zゼネットといった配信だけではなくほぼ全てのネット検索サイトで紹介いたします。(ネットに特化し独自の募集をしています)

◇物件リクエストサービスを実施 リロケーション 普通賃貸借契約
あらかじめ入居希望者よりリクエスト頂いた希望地域に空室が出た場合お知らせするサービスです。

◇地域賃貸有力会社へファックス送信 リロケーション 普通賃貸借契約

◇過去問い合わせのある業者へ優先紹介 リロケーション 普通賃貸借契約
大半の会社が自社だけで物件を管理し、流通情報として配信しない状態が業界には蔓延しています。(入居者とオーナーと両方から手数料を徴収します)
その為、物件が配信されず情報の新鮮さが保たれないばかりか、入居者募集が遅れお客様(オーナー)にとって空室となり大きなロスが生じます。過去問い合わせのある業者に対して優先的に物件データを配信しています。

◇入居者審査について リロケーション 普通賃貸借契約
入居予定者・連帯保証人に関して「業種・勤務先の安定性」「支払い・保証能力」「転居理由」等を様々な面から安定を審査・現在の住居状態・所有車種等個人を審査し実施しています弊社では独自の入居者審査システムを設け、その審査に通過した方に限定しております。個人の資質に問題ある場合・過去の利用状況粗悪の場合は、勤務先に関わらずお断りいたします。

◇契約書 普通賃貸借契約
弊社が利用する契約書は、全日本不動産協会東京都本部が作成した業法及び関連法令や民法・借地借家法・最新情報を基に弁護士・不動産適正機構が監修した契約書を使用しています。マンション・アパート経営に必要な要綱を網羅しオーナーにとって見やすく使いやすい契約書を使用しています。

◇入居者からの苦情受付・近隣者からの苦情受付
水漏れ・設備不良等入居者からの苦情を受付適切な対応をいたします。また、近隣者からの苦情についても双方の間に立ち適切な対応をいたします。

◇入居者からの解約について リロケーション
入居者からの解約予告は1ヶ月前です。5年契約であっても、途中で入居者が解約されますと契約は終了します。たとえば5年契約で、3年目に解約されますと 残り2年となり 2年以上の契約が必要となりますので、次の入居者の誘引には賃料の減額・譲歩が必要となります。

その時点で売却を考える方も多いです。
弊社では お話を頂いた段階で そのような売却価格等もご提案いたしますのでお気軽にお声をおかけください。

◇募集条件について リロケーション 普通賃貸借契約
条件をつける事について
入居者を募集する際に、禁煙・ペット飼育禁止等の条件をつけることは可能です。事前にお知らせください。但し、あまり厳しい条件をつけるのは、募集を狭めてしまい得策ではありません。

◇賃料を値上げする契約について リロケーション 普通賃貸借契約
契約時に毎年、賃料を値上げする契約については 有効ですが弊社では一切お受けしておりません。賃料の値上は近隣同等物件等の相場を参考に適切と考えていますので、入居者の方が不利と思える契約には応じていません。

◇敷金の(精算方法)について リロケーション 普通賃貸借契約
入居者からお預かりする敷金の意味には、万一の賃料滞納・退室時の原状回復費用の充当があります。入居者が退室される場合、未精算賃料や修繕費用等の未収入金を差引きその残金を入居者の方に返却をしております。

◇原状回復について リロケーション 普通賃貸借契約

◇東京都においては、東京ルール(賃貸住宅紛争防止条例)によって貸出す際に 退室時のルールを決めるよう義務ずけられています。経年劣化・自然損耗の現状回復は家主負担となっていますので、綺麗に使われている場合でも お客様に応分の負担が発生いたします。また、他県においても国土交通省外郭団体(財)不動産適正取引推進機構が策定した「原状回復にかかるガイドライン」に基づき中立かつ公平な観点から修繕査定を行っています。

◇弊社において 契約時に入居者の方にお願いしている原状回復についてタバコ等で汚した壁紙の交換 畳表の張替え(入居時に交換した場合) 襖・障子の張替え(入居時に交換しかつ特例のある場合)(弊社にご相談ください) 退室時のクリーニング代 他、経年劣化以外の破損等は修繕をいただいております。

Q契約について(期間・弊社との契約)

A◇賃貸期間について リロケーション
原則2年以上の期間を設定いただき賃貸期間としています。短期間の賃貸は、通常の物件に比べ入居者が決まりにくく賃料・条件等でも譲歩が必要です。但し自宅建替期間の仮住居需要・期間だけの転勤者等がありますので早い段階でのご相談をお勧めいたします。

◇帰任時期が早まる場合について リロケーション
事前に決めました契約期間内の解約は残念ながら出来ません。入居者の方との交渉はいたしますが、解約が可能かどうかは保証でき兼ねます。

Qダーウィンの保証システムについて

A◇入居者の家賃滞納について リロケーション 普通賃貸借契約
入居者の方がお家賃を期日までにお振込みされなかった場合、お客様には弊社が立替え期日にご送金をいたします。

◇明渡し保証 リロケーション
お貸しした物件に契約期間満了後、入居者が退室しない場合入居者に対して明渡しの手続きを行ないます。貸主様が帰任され、指定日の10日後より発生する毎月の賃料等の損害金をお支払いいたします。但し当初契約時の管理手数料を差し引いた額となります。

Q現状のまま貸出すことについて

Aリロケーション 普通賃貸借契約
室内が比較的綺麗な状態でも、業者による清掃をお願いしております。
室内清掃・バルコニー・床ワックスがけ・ジュータンの毛越し・水回りの確認など、入居者が気持ちよく使える状態にしています。費用はリーズナブルに押さえるようにしています。(クリーニングでの範囲の場合 70m2マンションの場合 45,000円〜60,000円)クロスの張替・ペンキの塗り直し等の場合は別途費用が必要になります。
それぞれのご自宅の状態次第となりますので、査定に伺った際にお尋ねください。

Qリフォーム費用について

Aリロケーション 普通賃貸借契約
無駄な箇所は張り替えない様にしています。たとえば汚れていない部分はそのままにし、拭いてとれる汚れは拭いて対処いたします。そうする事で m2あたり900円〜の壁紙を交換しなくて済ませます。どの程度のリフォームが必要かは現地を確認しないとわかりませんが、リフォーム工事もリーズナブルかつ綺麗に仕上げますので他社と比較してください。

Q 室内・室外の残置物について

Aリロケーション
家具等を残されての賃貸は、入居者を狭めてしまいますのでトランクルーム等に預けたりして頂く事をお勧めいたします。家具に限らず置残物は、入居者から拒否されることがありますので事前に搬出下さい。弊社では、都市型トランクルームをリロケーションのお客様へ割引価格にてご提供しておりますのでご利用ください。

Qエアコンについて

Aリロケーション
エアコンは生活必需品となっています。エアコンの有無で早く入居者が決まりますので出来れば現在設置されているものはそのまま残される事をお勧めいたします。取扱いを残置物としますので、万一壊れた場合の修理は入居者の方にお願いしております。不動産会社の中にはエアコンは修理の手間・経年による対処が伴い、取り外しを基本とする会社もあります。本来賃貸物件では エアコン設置の場合 家賃を3000円高く設定できるというのが基本です。リロケーションの場合は 期間が限定され残置物の修理を入居者に負担いただくことが基本となる為に価格への反映をしないところが多いです。

Q 植木の手入れについて

Aリロケーション
まず、大切にしていた植木で、お持ちになるものはお持ちください。
但し、空いた後の処理等不自然にならない様に対応をお願いいたします。大きくなりそうな木は 事前に切って置く等、入居者の方というより近隣の方への配慮をいただければと思います。実査定に伺った際にご相談をいたします。
植木には、1年で大きくなってしまうもの・3年経っても変わらないものがあります。
その違いを把握しておりますので、お気軽にご相談ください。

Qマンションの駐車場について

Aリロケーション 普通賃貸借契約
◇平成14年頃以降に建築されているマンションには、敷地内に100%駐車場が完備している物件があります。通常お部屋とあわせて貸出しをしますが、万一ご利用されない方が入居希望があった場合、そのマンション内の方に対して、貸出しをするような手続きも弊社にて代行いたします。お客様からの費用負担はございません。契約について賃貸(所有者使用以外)の方が利用する場合、各マンションの管理規約で利用制限があります。

◇所有者以外の使用が出来ない場合
◇A使用者が変る事で、駐車場契約を引き継げない場合(そのまま使えない場合)
◇Bお客様名義(オーナー)での契約となり、使用料を毎月の管理費とあわせて引き落としとなる場合
◇C敷金を入居者(賃貸)から預かり、その方の名義で借りる場合
等があります。

弊社にて、管理組合と調整いたしますが、お客様自身でもご確認ください。Cの場合 敷金をお預かりし弊社にて契約をいたします。
(滞納時はその敷金を一ヶ月分充当し即日解約をいたします)

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